Анализ судебной практики (при исправлении реестровых ошибок)

ДОСУДЕБНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ ПРИ ВЫЯВЛЕНИИ РЕЕСТРОВЫХ ОШИБОК

В связи с несовершенством и сложностью законодательства, регулирующего государственный кадастровый учет объектов недвижимости у заявителей могут возникнуть трудности с оформлением исковых заявлений и подготовкой документов, необходимых для исправления реестровых ошибок.

Информация о наличии реестровой ошибки, так правило, выясняется при проведении кадастровых работ кадастровым инженером. После проведения полевых работ и обработки результатов измерений может выясниться, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), граница участка, в отношении которого проводятся работы, полностью или частично проходит по смежному участку, то есть имеет место реестровая ошибка. Часто правообладатели смежных земельных участков попросту не знают о том, что есть досудебный порядок решения проблемы исправления реестровой ошибки. Выясняется это только в суде, когда даются соответствующие разъяснения представителями органа регистрации прав, которых привлекают третьими лицами.

Исправить данную ситуацию можно несколькими способами:

·         Если смежный земельный участок является ранее учтенным и права на него не зарегистрированы, то можно направить письмо в территориальное управление Росреестра соответствующего региона, с информацией о том, что местоположение координат характерных точек данного участка некорректное и значения координат нужно исключить из сведений ЕГРН;

·         Сформировать межевой план на образуемый или уточняемый земельный участок и включить в него разделы, необходимые для исправления реестровой ошибки в смежном земельном участке, т.е. отдельно уточнить его местоположение. В этом случае отдельно формируется акт согласования местоположения границ смежного земельного участка, в котором его правообладатель ставит свою подпись. Формировать отдельный межевой план на смежный участок и подавать отдельное заявление на исправление реестровой ошибки не требуется;

·         Сформировать отдельные межевые планы на образуемый или уточняемый земельный участок и смежный земельный участок, в отношении которого выявлена реестровая ошибка. В этом случае в орган регистрации прав подаются два заявления:

o   об исправлении реестровой ошибки в смежном земельном участке;

o   о государственном кадастровом учете образуемого или уточняемого земельного участка.

ПОЗИЦИЯ ОРГАНА РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В СУДЕБНЫХ ДЕЛАХ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ

При рассмотрении спора о границах в суде, как правило, третьим лицом привлекают к участию в деле орган регистрации прав. Обычно, в данных спорах орган регистрации прав занимает нейтральную позицию и выступает как обладатель информации, разъясняет, как и какие сведения внесены в ЕГРН, каким образом и как возможно их исправить.

РЕЕСТРОВАЯ ОШИБКА, ДОПУЩЕННАЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ

В случае если реестровая ошибка в местоположении границ земельного участка допущена кадастровым инженером, то он или организация, в которой он работает по трудовому договору и с которой был заключен договор подряда на проведение кадастровых работ, несет ответственность за данную ошибку. Следовательно, иск, как правило, предъявляется к кому-то из них.

Содержание искового заявления об исправлении реестровой ошибки.

Ответчик:

·         Кадастровый инженер, который формировал пакет документов или юридическое лицо, в котором он работает и с которым был заключен договор подряда не проведение кадастровых в отношении земельного участка, в сведениях которого выявлена реестровая ошибка, правообладатель земельного участка;

Требования:

·         Признать реестровую ошибку в сведениях о координатах характерных точек земельного участка;

·         Обязать орган регистрации прав скорректировать сведения о земельном участке, содержащем реестровую ошибку, либо аннулировать записи ЕГРН (исключить сведения из ЕГРН), препятствующие выполнению кадастровых работ;

Третьи лица:

·         Правообладатель земельного участка, в сведениях которого содержится реестровая ошибка;

·         Орган регистрации прав;

·         Кадастровый инженер, который выявил реестровую ошибку.

Часто в судебных спорах, касающихся наложения границ одного земельного участка на другой, судом назначается независимая судебная экспертиза, которая имеет особое значение для правильного разрешения такой категории дел и для вынесения судом исполнимого решения, поскольку позволяет верно, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно:

имеет ли место наложение границ;
какова площадь наложения;
возможные причины наложения и способы его устранения.

При подтверждении экспертом наличия наложения границ земельных участков, заключение эксперта будет являться основополагающим для рассмотрения дела по существу и принятия судом решения по делу.

РЕЕСТРОВАЯ ОШИБКА, ДОПУЩЕННАЯ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ИЛИ ОРГАНОМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ

В случае если земельный участок, в сведениях о местоположении границ которого выявлена реестровая ошибка, был поставлен на государственный кадастровый учет на основании утвержденной Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее – Схема), то данная ошибка может быть исправлена путем принятия органом власти решения об уточнении расположения земельного участка и внесении изменений в ранее утвержденную Схему.

Если орган, утвердивший Схему, отказывается признавать наличие реестровой ошибки, то кадастровому инженеру рекомендуется:

Получить письменный отказ от органа о внесении изменений в Схему;
Подготовить межевой плана для обращения в суд в связи с исправлением реестровой ошибки с обоснованием ее наличия;
Подать в суд исковое заявление о признании наличия реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка.

Содержание искового заявления

Требования:

признать наличие ошибки в Постановлении об утверждении Схемы расположения земельного участка № ___ от _____;
признать наличие реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером _______.

Ответчик:

орган местного самоуправления, орган государственной власти;

Третьи лица:

правообладатель земельного участка, в границах которого допущена реестровая ошибка;
орган регистрации прав;
кадастровый инженер, который выявил реестровую ошибку.

СПОРЫ О ПРОХОЖДЕНИИ ГРАНИЦ СМЕЖНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Если границы смежных земельных участков не уточнены, то у правообладателей данных участков может возникнуть спор о прохождении их смежной границы, который часто решается в суде.

Решение по установлению смежной границы между участками принимаются судом, как правило, на основании независимой судебной экспертизы. Поэтому важно, чтобы экспертное заключение содержало достоверную информацию о координатах границ смежных земельных участков.

Резолютивная часть решения суда об установлении смежной границы между земельными участками может звучать следующим образом:

«Установить смежную границу между земельным участком с кадастровым номером ___________ и земельным участком с кадастровым номером ___________ на основании координат, содержащихся в Приложении № ___ к экспертному заключению».

В данном случае решение суда об установлении смежной границы между земельными участками будет являться основанием для правообладателей обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков.

Исходную информацию о прохождении смежной границы между земельными участками могут содержать:

·         Материалы государственного фонда данных (материалы инвентаризации земельных участков, картографические материалы, выкопировки из ортофотоопланов и т.д.);

·         Правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на земельный участок (как правило, на основании которых земельный участок был предоставлен первоначально).

СПОРЫ ОТНОСИТЕЛЬНО СОГЛАСОВАНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРАВООБЛАДАТЕЛЕМ СМЕЖНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Если правообладатели смежных земельных участков или органов местного самоуправления по тем или иным причинам отказываются от согласования границ земельного участка, то у истца возникает препятствие в оформлении земельного участка по причине нарушения порядка согласования границ. В связи с этим, собственнику земельного участка следует обратиться в суд с требованием:

«признать границы земельного участка с кадастровым номером   ____________ согласованными».

Перед обращением в суд рекомендуется получить официальный отказ правообладателей смежных земельных участков или органа власти либо сделать отметку об отказе в согласовании границ непосредственно в Акте согласования местоположения границ.

СНЯТИЕ С ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Можно выделить несколько случаев, когда обращаются в суд с требованием о снятии с государственного кадастрового учета земельных участков:

1. Снятие с государственного кадастрового учета .

Такие земельные участки являются ранее учтенными, поставленными на государственный кадастровый учет на основании материалов инвентаризации. Зачастую материалы инвентаризации содержат ошибки и неточности в определении местоположения границ земельных участков. Данные ошибки являются препятствием собственникам других участков в оформлении принадлежащих им земельных участков (участки, поставленные на кадастровый учет по материалам инвентаризации могут пересекать границы других участков или же располагаться не на своем фактическом месте).

Практически во всех случаях по данной категории судебных дел требования заявителей удовлетворяются.

2. Снятие с государственного кадастрового учета земельного участка, который повторно был поставлен на государственный кадастровый учет. Данная ситуация зачастую возникает по вине самих заявителей и кадастровых инженеров. Например, заявителем в орган регистрации прав было подано заявление о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке на основании правоустанавливающего документа или сведения о таком земельном участке уже содержались в кадастре как о ранее учтенном (внесенном по материалам инвентаризации). Позже подается заявление о постановке на государственный кадастровый учет того же земельного участка (в соответствии с утвержденной Схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории) и регистрируется право.

В результате возникает необходимость в снятии с государственного кадастрового учета того земельного участка, сведения в ЕГРН о котором являются неполными, недостоверными, дублирующими и (или) право на который не зарегистрировано.